回顾这一年，似乎可以用“先抑后扬”一词来形容广州楼市，新房、二手房市场从前期断崖式下调、稳步上升、再到渐入高峰，呈现出了强势的反弹现象。

　　尤其是南沙，自2019年年底限购松绑，到深莞先后出台新政，受到外溢资金的普遍看好，楼市名场面屡屡上演。

　　首先，从直观的房价表现来看，新房市场首次出现7万+/㎡成交，部分二手房价格已经突破4万，南沙的房价有超越“横琴”的势头。

　　谈及2020年南沙楼市，行情的火热有目共睹，也离不开这几个关键词：土拍、松限、房价和购房潮。

　　今天不光是年终盘点，也借此来聊一聊南沙楼市明年的趋势。

关注市场的朋友应该有印象，“大环境”放松是驱动南沙楼市走向最重要的一环：

　　譬如，之前在南沙必须要广州户口才可购房，自去年12月份政策松限后，本科学历或者中级职称+半年社保就能上车，门槛大大降低。

　　当时，广州淘房志创始人顾洪波预判：在放松限购的大利好刺激下，南沙明珠湾、南沙湾等核心板块，2020年应该会有优质项目冲破4万，2021年应该会有优质项目试探5万。

　　现在回过头来看，目前核心板块新房价格远远超过了我们的预期，出人意料。

　　通常来讲，适当放宽的政策总带有一些目的性，而南沙就是为了招揽人才。

　　按照规划，到2025年，南沙将达到200-300万人口，那就意味着未来5年每年得增加20万人，就目前来看难度不小。

　　所以，接下来的五年必然仍是抢人的五年，更多的政策肯定也是偏向人才引进，对于人才的界定大概率也是偏松的。

　　有了人就有了需求，房地产相应的红利肯定也少不了。

　　抢房潮重现，新房成交翻倍，共签约20545套！

　　从成交量来看，2020年南沙无论新房成交还是二手房交易，都比2019年要高。

　　据阳光家缘统计数据显示，截止至2020年12月13日，南沙一手住宅成交套数达20545套，几乎是去年全年13437宗的一倍。

　　                                 （2020.1.1-2020.12.13 广州11区一手住宅网签情况 数据来源：阳光家缘）

　　事实上，今年3-5月，南沙市场一直很低迷甚至是冰冻的状态，这跟年初疫情影响息息相关，因此“小阳春”也暂停了。

　　4月中开始复苏，而后南沙成交实现稳步上扬：

　　4-5月单月成交宗数为600-800，6-8月单月成交宗数达到1200-2261，9月更猛，超过6000套网签......

　　到了下半年，熟悉的场景也回来了，新房市场就像掉进了沸水锅。

　　各大售楼处人声鼎沸，8月份深圳客主攻恒大阳光半岛，开盘当日基本售罄，10月份1145人疯抢星河智荟180套房，1分钟即清盘......

　　我们原以为“金九银十”过后市场会转冷，结果却等来了“年末翘尾”行情，近期黄阁板块几个新盘入市即大卖明证了这一点。

　　别不信，可以随便找个新盘销售打听打听，绝大多数楼盘都是不愁卖的。

　　地价2字头，4字头房价或成主流

　　春江冷暖鸭先知，楼市冷暖地先知。

　　从今年几场土拍可以看出，南沙土地的起步价已变得越来越高，土地价格不仅翻了一番：

　　比如，8月中下旬，南沙两宗地全都竞拍到了摇号阶段，最高楼面价价达19140元/㎡；

　　11月份，横沥岛2020NJY-17地块拍卖，最终以157850万元+配建450㎡出让，折合楼面价18379元/平；

　　南沙湾2020NJY-16宅地，封顶价201820万元+配建12150㎡，楼面价22700元/㎡。

　　一般来说，房企开发项目会涉及到财务成本、建安成本、各项税费等，若预期利润在10%，则售价至少要在楼面价的1.8倍以上。

　　以此为基准来看，待明年这批高价地入市，南沙新房价格体系的调整，势在必行了。

　　不过，在“限地价”出让的前提下，“溢价、楼面价”被控制得死死的，短期看这个“天花板”不会被打破。

　　当然了，我们会继续看好土地市场保持2020年的热度。

　　明珠湾成交破10万+？南沙明年继续看涨

　　很多人认为，今年是南沙楼市的大牛市，我看顶多算是一个反弹。

　　不过房价是真的在涨，尤其是二手房价，真的踏踏实实地在上涨。

　　金洲-蕉门、南沙湾等板块二手房，均出现了惊人眼球的挂牌甚至成交价。

　　蕉门河的叠翠峰小区从2万+/㎡迈入3.5万+每平，溢价接近47%，涨得最是夸张；

　　南沙湾的南沙湾东苑甚至有二手房源出现4字头的成交价；

　　明珠湾的金茂湾挂出了一套169.23㎡㎡的房源，房东标价800万；

　　另一方面，我们统计了一份南沙22个在售新房价格表，从价格来看，已经没有2万元以下房子，明珠湾、南沙湾以及金洲板块基本迈入3万+时代。

　　尤其是明珠湾板块，上个月明珠湾壹号一套商办大平层以7.93万/平单价成交，直接刷新了南沙房价的天花板！

　　当然这并不是南沙的顶点，据悉该项目定价最高要去到10万+每平，并且有知情人士传出这个价格已有成交。

　　如果消息属实，10万一平成交价，将重新定义南沙的价值高度！

　　作为坚定的南沙楼市“看多派”，我们年初预测的补涨已然实现，也带领不少志同道合的朋友买入南沙，并且都有不错的收益。

　　许多人问，明年南沙的房价还会不会涨？个人觉得最靠谱的回答是“稳中有涨”。

　　1、整体均价，稳字当头。

　　预计“2字头楼盘”将越来越少，新房均价将稳定在3万左右，主流刚需盘将在2-3万元/㎡左右，改善盘在3.5-4.5万元/㎡之间。

　　如果没有政策干预，明年南沙湾或者明珠湾有望出现5万一平的住宅盘，豪宅除外。

　　2、热门板块，持续火爆

　　明珠湾、南沙湾、横沥岛等地的龙头板块，或将继续创造南沙房价新纪录。

　　目前火爆行情走势，至少可以延续到明年上半年，局部新房、二手房房价将继续走高。

　　另外有一点别忘了，2021年将是南沙新一轮地铁的崛起年，等到18号线/22号线通车，势必将虹吸市区购买力。

　　还是那句话：2021年，看好的房子，该买还是趁早吧……